フラット35の最低金利が現行制度で初めて2%を超えた（2026年1月：2.08%）。変動金利も上昇が続く中、固定型の申請戸数は前年同期比5割増と急増している。新潟市で住宅を購入しようとしている方にとって、今「固定か変動か」の選択は、35年間の総支払額に数百〜一千万円規模の差をもたらす重大な意思決定だ。本稿では具体的な試算と判断基準を示す。
現時点だけを見れば変動が有利だが、将来の金利が2%近くまで上昇した場合、総支払額では固定との差がほぼなくなるか逆転する可能性がある。この不確実性をどう評価するかが、選択の核心だ。
フラット35金利2%超えの衝撃——何が変わったのか
フラット35は住宅金融支援機構が提供する全期間固定金利の住宅ローンだ。返済期間中の金利が変わらず、毎月の返済額が確定するため「安心感」が最大の売りとされてきた。その最低金利が2026年1月に2.08%となり、現行制度では初めて2%台に突入した。 この背景には日本銀行の金融政策の転換がある。2025年12月に実施された利上げにより、政策金利は0.75%と約30年ぶりの高水準に達した。長期金利（10年国債利回り）の上昇がフラット35の金利に直結しており、今後も日銀の政策次第でさらなる上昇の可能性がある。 一方の変動金利は、短期プライムレートに連動するため、フラット35と比べると現時点ではまだ低水準（主要銀行の店頭表示金利で0.5〜1.0%前後）を維持しているケースが多い。しかし2023年以降、変動金利も段階的に上昇しており、「変動が永遠に低いまま」という前提は崩れつつある。 固定型ローンへの申請が急増している事実は、この不確実な金利環境に対して多くの購入者が「確実性」を求め始めていることを示している。ただし、固定か変動かの選択は「どちらが一般的か」ではなく、「自分の属性・資金状況・リスク許容度」に基づいて判断すべきものだ。変動金利 vs 固定金利（フラット35）——2026年版の損得計算
借入額3,000万円・返済期間35年の条件で、両者の具体的な数字を比較する。変動金利 0.4%（現時点の優遇後金利）で借りた場合
月々返済額：約7.8万円
35年間の総支払額：約3,276万円
※金利が現状のまま推移した場合の試算。実際には半年ごとに金利が見直される。
固定金利 2.08%（フラット35・2026年1月）で借りた場合
月々返済額：約10.1万円
35年間の総支払額：約4,242万円
※金利は全期間固定。返済額は借入から完済まで変わらない。
変動金利が将来2%に上昇した場合のシナリオ
例：借入後10年目に金利が2%に上昇し、以降維持した場合
総支払額：約3,900〜4,100万円（上昇タイミングによる）
※変動の「現在の低さ」は将来の金利上昇リスクとセットで評価する必要がある。
固定金利を選ぶべき人の条件——5つのチェックポイント
固定金利が「合理的な選択」になる条件は明確だ。以下の項目に多く該当する場合、フラット35または全期間固定型ローンを選ぶことが望ましい。① 収入が固定給で繰り上げ返済の余力が少ない
給与所得者で収入の増加が見込みにくい場合、金利上昇による返済額の増加が家計を直撃するリスクが高い。返済額が確定する固定金利のほうが生活設計を立てやすい。
② 教育費など大きな支出が今後10〜15年で集中する
子どもの教育費のピーク時期に金利上昇が重なると家計が逼迫する。固定金利で返済額を固定しておくことで、教育費の見通しを立てやすくなる。
③ 金利上昇への心理的ストレスが大きい
半年ごとの金利見直しのたびに不安を感じる、ニュースの金利報道に敏感になるようであれば、「安心料」として固定金利のプレミアムを払う価値がある。
④ 中古住宅購入でフラット35の審査基準を満たす物件
フラット35は物件の技術基準（断熱・耐震・省エネ等）を満たす必要がある。耐震基準適合証明書取得済みの物件や省エネ基準適合物件であれば積極的に活用できる。
⑤ 長期間（25年以上）のローンを組む予定
返済期間が長いほど、将来の金利上昇リスクにさらされる期間も長くなる。25年超のローンでは固定金利によるヘッジの価値が高まる。
変動金利を選んでもいい人の条件——高所得者が変動を使う戦略
変動金利が「合理的な選択」になる条件も明確だ。高所得者・医師・経営者には、変動を選んで早期完済するという戦略が有効なケースがある。 年収1,500万円以上で手元流動性が高い場合、金利が上昇した際に繰り上げ返済で対応できる。たとえば3,000万円のローンを変動0.4%で借り、年間200〜300万円ずつ繰り上げ返済すれば、10〜15年で完済できる。この場合、固定金利との総支払差額は500万円以上になることもあり、変動の優位性が明確に出る。 また、事業収入がある経営者は、住宅ローン残高を「レバレッジ」として保持しながら手元資金を事業に投下するという考え方もある。事業の投資利回りがローン金利を上回っている間は、繰り上げ返済より事業投資を優先するほうが資本効率が高い。 ただし、変動金利を選ぶ場合は「金利が2〜3%に上昇しても返済を続けられる収入・資産があるか」を事前に必ずシミュレーションしておくことが前提条件だ。フラット35を使った住宅購入の流れと注意点
フラット35には通常の銀行ローンと異なる手続きや審査基準がある。主要なポイントを押さえておこう。 フラット35は住宅金融支援機構が取り扱い金融機関（銀行・信金・ネット銀行等）を通じて提供している。金融機関によって取り扱い金利・手数料・審査基準が異なるため、複数機関への事前相談が重要だ。申込から融資実行まで通常1〜2ヶ月かかる。 物件の技術基準審査が独自に必要で、登録住宅性能評価機関による適合証明の取得が求められる。既存の中古住宅の場合、耐震性能・断熱性能・省エネ基準の適合確認が必要なため、事前に専門家による確認が不可欠だ。フラット35Sを利用すると、省エネや耐震の高い性能を持つ住宅では金利の引き下げ（当初10年間-0.25%など）が適用され、さらに有利な条件になる。まとめ——新潟市でローン選びに迷ったらNoTownに相談を
「固定か変動か」という問いに唯一の正解はない。自分の収入構造・家族構成・リスク許容度・将来の支出計画を総合的に評価した上で選ぶことが、後悔のない住宅ローン選択の条件だ。 NoTownでは不動産売買の相談と並行して、住宅ローンの選択についても複数の金融機関の条件を比較しながらアドバイスを提供している。「フラット35の技術基準を物件が満たすか」「変動と固定どちらが自分に向いているか」という疑問に、物件情報と資金計画を踏まえた具体的な回答ができる。購入前の段階から相談できる体制を整えているので、まずは気軽に声をかけてほしい。新潟市の災害リスクを確認する → https://sumahaza.com