新潟市で「今の家に住みながら売却活動をしたい」という相談が増えている。住み替え需要の高まりの中で、次の家が決まっていない段階での売却活動は「居住中」という状況を避けられない。しかし「居住中の物件は売れにくい」という思い込みは必ずしも正しくない。正しい準備と進め方を知れば、居住中でも高値・早期の売却は十分に実現できる。
「住みながら売る」は難しい？——よくある誤解と実際のところ
「空き家のほうが売れやすい」「居住中だと内覧に来ない」という声をよく聞く。しかし不動産実務の現場では、居住中物件が空き家物件より早く売れるケースも多い。その理由を整理しておこう。 まず、買い手の心理として「実際に人が住んでいる家は安心感がある」という側面がある。空き家は管理が行き届かず、カビ・老朽化・不法侵入などのリスクが見えにくい。一方、居住中の物件は生活感があり、「この家でどんな生活ができるか」をリアルにイメージしやすい。 次に、維持管理コストの観点から言えば、居住中の物件は日常的な清掃・換気・設備管理が自然に行われており、空き家より状態が良く保たれるケースが多い。査定価格が高く出やすい要因の一つだ。 実際の売却期間で見ると、不動産会社のデータでは居住中物件と空き家物件の平均売却日数に統計的に有意な差はないとされており、準備と対応の質が売却期間を左右する最大の要因だと言える。売却にかかる期間の目安は、査定から引き渡しまで平均3〜6ヶ月だが、準備が整っていれば2〜3ヶ月での成約も現実的だ。居住中物件の売却のメリット・デメリット
居住中物件の売却には固有のメリット・デメリットがある。正確に理解した上で対策を立てることが重要だ。■ 居住中物件のメリット
・生活感があり買い手が入居後の生活をイメージしやすい
・日常的な清掃・換気で物件状態が維持されている
・空き家管理費（定期清掃・防犯対策）が不要
・売却完了まで仮住まい費用が発生しない
・ライフラインが開通しているため内覧時の印象が良い（照明・給湯等）
■ 居住中物件のデメリット・課題
・内覧の日時調整が必要で、買い手の希望に即座に対応しにくい
・生活用品・家具が多いと物件の広さ・状態が伝わりにくい
・売却活動中は常に「いつでも内覧できる状態」を維持する必要がある
・プライバシーへの配慮が必要（個人情報・家族の予定）
・売却完了後の引き渡し日程を買い手と調整する必要がある
内覧を成功させるための5つの準備——居住中だからこそできること
居住中物件の最大の武器は「実際の生活感」だ。これをプラスに活かすための準備を5つ示す。① 徹底的な整理整頓と不用品の処分
モノが多い空間は「狭い・雑然としている」という印象を与える。売却活動開始前に不用品を処分し、収納の中まで整理する。クローゼット・押し入れの中も内覧で確認される可能性があるため、詰め込みすぎない状態を維持する。
② プロのハウスクリーニング実施
水回り（キッチン・浴室・トイレ・洗面台）のプロクリーニングは3〜8万円程度で依頼できる。生活感がある居住中物件ほど、清潔感の演出が成約価格に直結する。特に水回りは買い手の購入判断に大きく影響するエリアだ。
③ 内覧時の演出（照明・香り・温度）
内覧当日は全室の照明を点灯し、明るく開放的な印象を演出する。カーテンを開けて採光を最大化する。冬は暖房を入れておくことで「暖かい家」という印象を与えられる。生活臭が気になる場合は換気を十分に行い、柔軟剤・アロマの活用も有効だ。
④ 内覧中は在宅しすぎない・立ち会いのコツ
買い手は売主が同席していると自由に見られないと感じる場合がある。可能であれば内覧中は外出するか、別室で待機する。買い手から質問された場合は正直かつ簡潔に答えることが信頼につながる。
⑤ 物件の良い点を整理したメモを用意する
「近くのスーパーまで徒歩3分」「南向きで午前中の日当たりが抜群」「小学校区が評価の高い〇〇小学校」など、住んでいる人にしか分からない情報を整理して担当者に伝える。これが内覧時の訴求ポイントとなる。
売却中の生活への影響を最小限にする進め方
売却活動中の生活への負担を最小限に抑えるためには、不動産会社との段取りと情報共有が鍵となる。 内覧の希望日時について、事前に「対応可能な曜日・時間帯」を明確に伝えておくことが重要だ。「土日のみ・午後2時〜5時のみ」などの制約があれば最初から共有しておくことで、当日の急なアポ対応による混乱を防げる。 販売活動の状況については、担当者から週1回程度の定期報告を受けることを契約時に取り決めておく。問い合わせ数・内覧数・反響率などの数字を共有してもらい、売り出し価格や販売戦略の見直しを随時検討できる体制を作ることが重要だ。 また売却活動の開始から3ヶ月経っても内覧が少ない・成約に至らない場合は、価格設定・訴求ポイント・写真の質などの見直しが必要なサインだ。早めに担当者と改善策を協議することが長期化を防ぐ。次の家が決まっていない場合の選択肢——つなぎ融資・仮住まい・売り先行
居住中の売却で最も多い悩みは「次の家が決まる前に売れてしまったらどうするか」という点だ。この問題に対応する主な選択肢を整理する。引き渡し猶予（リースバック・セール＆リースバック）
売却後も一定期間（1〜6ヶ月程度）現在の家に賃借人として住み続ける契約形態。売買契約と賃貸契約を同時に結ぶことで、仮住まいなしで次の家探しの時間を確保できる。買い手の合意が必要だが、購入後即使用しない投資目的の買い手であれば交渉可能なケースがある。
仮住まい（短期賃貸・マンスリーマンション）
売却完了後、次の家が決まるまでマンスリーマンション（月額8〜15万円程度）や短期賃貸に入居する選択肢。引越しが2回になるコスト・手間はあるが、焦らず次の物件を選べる余裕が生まれる。売却資金が確定してから購入できるため資金計画が明確になる利点もある。
つなぎ融資の活用
次の家の購入資金を先行して借り入れ、旧居の売却代金で完済する短期融資。売却前でも新居の購入資金を確保できるが、金利が通常ローンより高く（年2〜4%程度）、融資期間中は旧居ローンとの二重返済が発生する。短期間で旧居が売れる見込みがある場合に有効。
売り先行で売却完了後に購入を進める
今の家を売り切った後、仮住まいで次の物件を探す最もリスクの低い方法。資金計画が確定した状態で購入できるため、予算オーバーのリスクがない。ただし仮住まい期間のコストと、2回の引越し費用（合計20〜40万円）を織り込んでおく必要がある。
まとめ——居住中の売却相談はNoTownへ
「住みながら売る」は決して不利ではない。正しい準備と段取りで、居住中物件でも適正価格での早期成約を実現できる。重要なのは「内覧の質を高める準備」と「次の住まいの選択肢をあらかじめ把握しておくこと」の2点だ。 NoTownでは居住中の売却相談を積極的に受け付けている。査定から販売戦略の立案、内覧対策のアドバイス、つなぎ融資・仮住まいの選択肢の整理まで、売り主の立場に立ってトータルでサポートする体制を整えている。「今すぐ売るべきか」「いくらで売れそうか」という段階からでも相談できる。住み替えを考え始めた方は、まず無料査定を活用してほしい。新潟市の災害リスクを確認する → https://sumahaza.com